אשקלון 6-2023 >>> פנינה למשקיעים !
בואו נבדוק האם השקעה בנדל"ן, באשקלון, במחיר עד 1,200,000 ₪,
עדיין כדאית ב 6-2023 ואם כן, מה התשואה הצפויה.
הקדמה:
בתקופה האחרונה, בשל עליית הריבית במשק, מדד המחירים לצרכן הדביק שנבלם רק לאחרונה, הרפורמה המשפטית שברקע ואווירת הנכאים הכללית, אני חש שמשקיעי הנדל"ן מעדיפים לשבת על הגדר ולא לעלות על המגרש.
כל זאת בתקופה שלהערכתי מהווה חלון הזדמנות נדיר יחסית, בו ניתן לאתר ולממש עסקאות נהדרות עבור משקיעים במחירים מצויינים וכאשר היתרון היחסי בשוק נמצא אצל הקונים .
נכון, מחיר הכסף כרגע יקר יותר מאשר בשנה הקודמת, אבל אם מסתכלים שנה קדימה, כל ההערכות הן לירידה בריבית בנק ישראל שתגרור את עלות הכסף כלפי מטה. לעומת זאת, מחיר הנכסים כרגע בירידה קלה והמוכרים שמעוניינים למכור את הנכסים שברשותם, גמישים יותר ופתוחים להגיע לפשרות במשא ומתן. במילים אחרות זה הזמן למצוא מציאות בשוק הנדל"ן !
בסיכומו של דבר, מי שידע לנצל את התקופה הנוכחית וירכוש נכסים נכונים להשקעה, ייהנה מהזדמנות נדירה בשוק הנדל"ן, במחיר נכס שפוי, תנאי תשלום נוחים וגמישים והעסקה שגם כך תהיה מאד כלכלית ורווחית, תלך ותשתפר ככל שיעבור הזמן ומחיר הכסף יקטן .
השבוע ירדנו לסיור נכסים באשקלון:
- לאתר נכסים אטרקטיביים למשקיעים, במחיר של עד 1,200,000 ש"ח.
כאלה המיועדים להשבחה במסגרת תכנית פינוי בינוי / תמ"א 38. - לברר האם המודל הכלכלי לרכישת נכס יד 2 עובד טוב גם באשקלון.
אשקלון כללי:
- עיר מאד מעניינת למשקיעים !
- מתפתחת באופן מואץ כבר מספר שנים לא קטן.
קו הרקיע מכוסה כולו במנופים ובשכונות חדשות הנבנות במלא המרץ.
פינוי בינוי
- בחלק גדול מהשכונות הוותיקות נדרש פינוי בינוי.
- העיריה במסגרת תכנית אב להתחדשות עירונית הגדירה את סדרי העדיפות ואת השכונות מרכזיות המיועדות להתחדשות עירונית: רמת חן , רמת אשכול, גבעת ציון, חלקים משכונת אפרידר, רמת בן גוריון, ז'בוטינסקי נווה אלונים גולדה שקמים ועוד…
התנהגות המחירים באשקלון בשנים האחרונות:
עליית מחירים ממוצעת בשנה באשקלון, ברבעון 4 שנת 2022 (21%) .
עליית מחירים ממוצעת בשנה באשקלון, ברבעון 1 שנת 2023 (17%) .
בחינת הכדאיות הכלכלית:
הדרך הטובה ביותר לבחון את המודל, היא דרך דוגמא אמיתית הכוללת מספרים.
בואו ניקח לדוגמא, דירה בת 70 מ"ר, ברחוב רזיאל, בשכונת רמת אשכול המיועדת לפינוי בינוי.
הנחות היסוד הן, רכישת הדירה כדירה ראשונה, אבל מכירתה רק בעוד 10 שנים, אשר במהלכן נרכשה דירה נוספת.
יחידה, כלומר מס רכישה בחישוב דירה יחידה, אולם נחשב מס שבח כאילו נמכרה כדירה שניה.
סיכום העלויות:
חישוב כדאיות כלכלית ותשואה סופית מהעסקה: 9% לשנה (ללא פינוי בינוי ) או 17% לשנה בהתקיים פינוי בינוי.
סיכום :
- אשקלון מהווה מוקד עניין מאד משמעותי עבור משקיעים מזה מספר שנים.
- העיר מתפתחת בקצב מואץ ומבוצעים בה תהליכי תכנון והוצאה לפועל של תכנית השבחה עירונית בהיקף גדול.
- בדיקת הרווחיות לעסקאות של רכישת נכס יד 2, המיועד להשבחה מכל סוג ( פינוי בינוי או תמ"א 38), מראה רווחיות מאד גבוהה.
- גם בתרחיש המחמיר ביותר, הכולל ריביות גבוהות לכל אורך ההשקעה ותשלום מס שבח בסופה, מקבלת התוצאה הבאה:
- רווחיות של 90% בעשר שנים כלומר 9% בשנה אם לא התקיים תהליך השבחה.
- רווחיות של 170% בעשר שנים כלומר 17% בשנה אם כן התקיים תהליך השבחה.
- מדובר בחישוב מחמיר, כלומר הרווחיות עשויה להיות גבוהה עוד יותר במציאות !
ממליץ בחום להתייעץ אתנו ולהכנס לתהליך בחינה של השקעה מסוג זה באשקלון.
צרו קשר עם יועצי המשכנתא של פתרונות 358
