פתרונות 358 – האם הקנסות פוגעים בכדאיות למחזור
מדובר באחת השאלות הנפוצות ביותר בקרב אנשים המתלבטים אם למחזר את המשכנתא או לא.
כאשר מוציאים דו"ח יתרה לסילוק ובודקים את כדאיות המחזור, בחלק נכבד מהמקרים ניתקל בקנס פירעון מוקדם, שמגיע לעיתים לאלפי שקלים. אם נועצנו בפקיד הבנק למשכנתאות, סביר שהוא יעיר את תשומת לבנו לקנס ואולי אף ימליץ להימנע ממחזור.
אז האם באמת שווה לשלם את הקנס ולמחזר ?
התשובה היא פשוטה ועשויה אולי להפתיע את הקורא – ברוב המוחלט של המקרים כן ! שווה למחזר למרות קנס פירעון מוקדם. אפשר אפילו לאמר שככל שהקנס גבוה יותר הסבירות לכדאיות כלכלית במחזור גבוהה יותר.
תחילה נסביר מה זה קנס על פירעון מוקדם ולמה הוא נועד, ולאחר מכן נסביר האם הוא פוגע בכדאיות של המחזור. הבנקים לוקחים מאיתנו מספר עמלות וקנסות על פירעון מוקדם או מחזור. עמלות בנוסח, עמלה תפעולית על החזר המשכנתא, עמלה על אי הודעה מראש, עמלת מדד ממוצע (רק למשכנתאות צמודות מדד שהוחזרו לפני פרסום מדד הצרכנים), ועמלת היוון שהיא למעשה קנס על פירעון מוקדם.
העמלה האחרונה היא המשמעותית ביותר והיא זו שמשפיעה על כדאיות המחזור או תשלום מוקדם על משכנתא. עמלה זו היא בעצם פיצוי על הפסד ריביות עתידי שנגרם לבנק בעקבות מחזור או פירעון מוקדם. הבנק בוחן כמה שנים נותרו לנו עד לסיום תשלום המשכנתא, איזו ריבית הוא מפסיד בתקופה זו, והמכפלה של נתונים אלו, באופן כללי מאד, פחות הנחות הקבועות בחוק, היא ה"קנס" אותו אנחנו צריכים לשלם. הרעיון הוא שהבנק מחזיר לעצמו את מה שהוא מפסיד, כתוצאה מכך שהקדמנו את הפירעון או שינינו את המסלול.
אם כך, השאלה הגדולה היא: האם קנס זה פוגע בכדאיות המחזור ?
התשובה היא שצריך לבחון את הכדאיות באופן מדעי / מתמטי ולא להסתמך על תחושות. צריך לבחון האם קנס פירעון מוקדם עולה על החסכון הצפוי ממחזור המשכנתא לאורך השנים.
חשוב להכיר כי בחישוב קנס פירעון מוקדם, הנחה בנק ישראל על הנחות של 20%-30% קבועות, הניתנות באופן אוטומטי, למי שהחזיק במשכנתא יותר משנתיים. לכן מראש אפשר להבין שיש כדאיות כלכלית.
חשוב לדעת כי החסכון המושג באמצעות מחזור, כולל מרכיבים רבים נוספים כגון : שנוי לוח סילוקין, שינוי מסלולי ההלוואה, קיצור או הארכת שנים, שינוי מרכיבי הריבית המשתנה ביחס לקבועה, הצמדות למדד, גובה ההחזר החודשי ועוד.
מרכיבים אלו, אם שתמשים בהם נכון, מתכננים ומתאימים את ההלוואה לצרכי הלקוח, יוצרים חסכון עצום בהחזרים המצטברים לבנק. חסכון זה ברוב המוחלט של המקרים גדול הרבה יותר מהקנס ומגיע במשכנתאות רבות למאות אלפי שקלים.
לשם כך, רצוי להשתמש ביועץ משכנתאות חיצוני ומנוסה.
בנוסף חשוב להכיר שאת הקנס לא משלמים "מהכיס". כלומר אין צורך להביא כסף מהבית לתשלום הקנס, אלא מוסיפים סכום זה למשכנתא החדשה הממוחזרת. כך קל יותר להבין גם את גודל החסכון.
