פתרונות 358 – מה צריך לעשות, כדי לקחת משכנתא ??
ההחלטה על רכישת נכס הינה לרובנו, אחת ההחלטות המשמעותיות ביותר מבחינה כלכלית.
ההתרגשות גדולה, מחפשים נכס למגורים ו/או להשקעה, נלחצים עם מחיר הדיור הגואים ומנערים את חשבונות הבנק ואת ההורים לעזרה באיתור ההון העצמי הנדרש.
ברור לכולנו שמשכנתא תידרש כאן להשלמת ההון העצמי. הרי לא תתכן כיום עסקת נדל"ן ללא מימון בנקאי. למשקיעים שבינינו ברור כי גם אם היה לנו כל ההון הנדרש לרכישת נכס, הרי שגם אז היינו מעדיפים לקחת משכנתא ולהשקיע את כספי הבנק במקביל להון העצמי שלנו ולרכוש נכס גדול יותר, יקר יותר או אפילו שני נכסים. אולם ברוב המקרים אין לרוכשי הנכס הון עצמי בהיקפים כאלו. למען האמת הרוב המוחלט עסוק בשאלות האם יצליח לגייס את ההון העצמי הנדרש לרכישת הנכס, מהו מחיר הנכס שיוכלו להרשות לעצמם ואיך יידעו שבאמת יקבלו את היקף המימון הדרוש מהבנק ובאיזה מחיר.
תוכלו כמובן לגשת בעצמכם לבנק, להתייעץ עם פקידי הבנק, המייצגים בעיקר את מקום העבודה שלהם, שמוכר לנו את ההלוואות. פקידי המשכנתאות בבנק יציגו לכם את עקרי המגבלות שקבע המחוקק, ימליצו לכם על תמהיל המשלב מספר מסלולים מתוך מגוון מסלולי המשכנתאות הקיימים, כדי לתת תחושה של פיזור סיכונים וינחו אתכם על איסוף המסמכים הנדרש.
אולם אם רוצים באמת לעשות תכנון מעמיק. הכולל בחינת הצרכים והיכולות הפיננסיות שלכם, תכנון שייקח בחשבון את המגבלות, ידע למקסם את הזכויות שלכם, תחת מגבלות הרגולציה ויביא למשכנתא חסכונית לאורך כל שנות ההחזר, רצוי לפנות לאיש מקצוע.
יועץ משכנתאות פרטי, שייצג רק אתכם ואת האינטרסים שלכם, יוביל אתכם בתהליך התכנון הפיננסי, יגיש את תיק המשכנתא בבנקים , יבצע את המשא ומתן על הריביות ויביא למימוש של משכנתא נכונה המתאימה למשפחה ולא כזו שהמשפחה תתאים את עצמה אליה.
השלבים בנטילת המשכנתא:
תכנון פיננסי:
בשלב הראשון, עוד לפני שמתחילים לחפש נכס מתאים, יש לבחון את היכולות הכלכליות של המשפחה, את ההון העצמי העומד לרשותנו, ההכנסות הקבועות של התא המשפחתי ולבצע תכנון פיננסי לרכישה.
אחוזי המימון שניתן לקבל כדי לרכוש נכס, משתנים על פי סוג העסקה, מיקום הנכס ורמת הסיכון שחש הבנק מהעמדת המימון. יש כמובן חוקים בסיסיים שקבע בנק ישראל, אבל לעיתים הבנקים מחמירים על ההגבלות של בנק ישראל ומסכימים לאחוזי מימון נמוכים יותר. בנוסף שם בנק ישראל חסמים גם גובה ההחזר החודשי שמשפחה יכולה לקחת על עצמה מתוך ההכנסה השוטפת. חסם זה יכול וצריך להשפיע על גובה המשכנתא הכולל ועל פריסת ההלוואה לאורך שנים. לכן חשוב ביותר להבין היטב את האפשרויות למימון ולשלבם בתכנית הכלכלית. טעויות בשלב זה עלולות לסבך אותנו בהמשך, להביא לתסכול רב ובמקרים מסויימים לביטול עסקאות והפסד כספי לא מבוטל.
זה השלב בו אני ממליץ על פניה ליועץ משכנתאות:
בשלב זה, בו אנו בונים את היסודות הפיננסים להשקעה, שיהיו יציבים וידעו לתמוך את ביצוע העסקה עד סיום התשלום האחרון לבנק, נכון לשלב את יועץ המשכנתא. יחד אתו נבצע את תכנון המשכנתא הראשוני. נגדיר את סכום העסקה האפשרי, נגזור ממנו את סכום המשכנתא הכולל, הדרוש לביצוע העסקה, נוודא שאכן ניתן לקבלו בבנק ונגדיר את "גבולות גזרה" להחזר החודשי.
אישור עקרוני למשכנתא:
בשלב זה, עוד לפני שנרשה לעצמנו לבצע חוזה או זכרון דברים לרכישת נכס, יש להגיש בקשה לאישור עקרוני. קבלת אישור זה תספק את הבטחון הדרוש לכך, שעם חתימת חוזה הרכישה ובעת מימוש התשלום עליו, נקבל משכנתא בהתאם לציפיות ולתכנון.
חתימה על חוזה הרכישה:
עכשיו אפשר להגיע לשלב החתימה על חוזה הרכישה. שלב זה הינו קריטי בתהליך וחובה לבצע אותו בליווי של עורך דין המתמחה בנדל"ן. חוזי רכישה של נכס נדל"ני עשויים להיות מורכבים מאוד ויש לעורכי הדין השפעה גדולה על יצירת התשתית המשפטית המתאימה להעברת בעלות חלקה על הנכס. יחד עם הסוגיות המשפטיות, יש לתת את הדעת גם על היבטי העברת התשלום בין הקונה למוכר במקביל להעברת הזכויות בנכס. רצוי שיועץ המשכנתא יקרא את נספח התמורה ויוודא שהתהליך נתמך והזמנים מתאימים ללקיחת המשכנתא והעברתה למוכר.
הגשת תיק משכנתא וניהול משא ומתן על התנאים:
לאחר שאושרו על ידי הבנק או הגוף שמציע משכנתאות כל המסמכים לצורך קבלת המשכנתא, מתחיל שלב המשא ומתן על מסלולי המשכנתא. ישנם לא מעט מסלולי משכנתאות המוצעים כיום, הנבדלים זה מזה בריביות ובתנאי ההחזר החודשיים שלהם. בשלב זה, בוחנים אפשרויות שונות ובודקים איזו מהן היא האטרקטיבית ביותר. במקביל מבצעים משא ומתן כדי להטיב את התנאים ולשפר את ההצעה שניתנת.
בתום השלב הזה עלנו להיות מוכנים עם החלטה על הבנק בו נקח את המשכנתא, אישור עקרוני תקף, תמהיל משכנתא המתוכננת לצרכי הלקוח וריביות סגורות מאושרות על יד הבנק.
פתיחת תיק הלוואה בבנק:
אחרי חתימה על חוזה הרכישה, נאסוף על פי הנחיית היועץ, את המסמכים הקשורים בביצוע העסקה ונקבע פגישה ל"פתיחת תיק" בבנק. במהלך החתימה על תיק המשכנתא, נאשר לבנק את התנאים, המסלולים והריביות של המשכנתא ונקבע את הריביות עד ביצוע סופי של ההלוואה.
בחינת הנכס על ידי שמאי הבנק:
לקראת אישור סופי של המשכנתא, שולח הבנק או הגוף המממן, שמאי מקצועי אל הנכס עצמו כדי שיקבע את שוויו. הדבר נכון אך ורק כשמדובר בדירת יד שנייה או דירה שלא נרכשת מקבלן. בדירות חדשות מסתמך הבנק על השמאות שבוצעה מראש על ידי הבנק המלווה את הפרויקט ואין צורך בשמאות נוספת.
השלמת התהליך הבירוקרטי ורישום בטוחה " טופס טיולים "
נקבל מפקיד המשכנתאות בבנק את ההנחיות הנדרשות ונצא למה שקרוי "טופס טיולים". במסגרת זו נבצע רשימה של מטלות שונות התלויות באופי העסקה, שעיקרן רישום הזכויות של הבנק על הנכס, עם מתן ההלוואה.או הבטחת זכויות אלו ברכישת דירה חדשה, עם רישום הנכס בטאבו על ידי החברההמשכנת. כתלות במעמד הרישומי של הנכס, בחלק מהמקרים תירשם משכנתא ובחלק רישום משכון בלבד.
ביצוע המשכנתא והתשלום למוכר:
עכשיו אנחנו כבר בסוף התהליך. לאחר שהשלמנו את "טופס הטיולים" כנדרש והבטחנו את רישום זכויות הבנק על הנכס, ניתן להעביר את תיק המשכנתא לשלב הסופי – ביצוע ההלוואה. אם בצענו רכישה מקבלן, נבצע את התשלום באמצעות שוברי התשלום. אם רכשנו דירה מיד שניה, תבוצע העברת הכסף מהבנק, בהתאם למסוכם בחוזה, למוכר, לנאמן מטעמו, או לבנק לכיסוי משכנתא קיימת.
