משכנתא: סיכונים ואפשרויות

פתרונות  358 – האם לקחת את המשכנתא היום ולשלם לקבלן את מלוא/רוב מחיר הדירה?

לאחרונה אני נתקל לא מעט בשאלה זו. אנשים שרוכשים דירה מקבלן וחותמים על חוזה רכישה, עם תאריך מסירה בעוד שנתיים/שלוש מגיעים רובם לאותה ההתלבטות.

בהסדר התשלומים בחוזה, נדרשים לשלם סכום ראשוני, בדרך כלל מהון עצמי, אך ניתן לדחות את המשך התשלומים למועדים מאוחרים יותר אפילו עד תום הבנייה. לעתים זו גם הטבה שהקבלן, או החברה היזמית, מציעה לרוכשים.

השאלה היא האם זה עדיף? האם זה כלכלי?

בואו נניח, לשם הדוגמא, כי עלות הרכישה היא 2,000,000 ₪. אנו נשלם 1,000,000 ₪ ממקורות עצמיים בשלב ראשון, אך יכולים לדחות את יתרת התשלומים של 1,000,000 ₪ עד מסירה, בעוד 24 חודשים, ללא ריבית, אך צמוד למדד תשומות הבניה.

סיכון הכסף

פעם היה מקובל לחשוב שעדיף לדחות את התשלום ככל שניתן, כדי להקטין את הסיכון על הכסף. כיום רוב הקבלנים פועלים עם ליווי בנקאי, הבנק מחויב לתת לנו ערבות בנקאית על כל סכום שנעביר. הבנק גם שולט בהעברת הכסף לקבלן על-פי התקדמות הבניה ומצמצם משמעותית אפשרות שהקבלן "יברח עם הכסף", או כשלים אחרים מהסוג הזה.
לכן לטעמי, השיקול יהיה בעיקר כלכלי.

בחינת האפשרויות מהזווית הפיננסית

אפשרות א'

לקחת משכנתא של 1,000,000 ₪ היום ולהעביר לקבלן.

משמעויות

 תשלום החזר חודשי של כ-5,000 ₪ החל מהיום (ל-20 שנה, תלוי בתמהיל).

יתרונות

 מחיר דירה קבוע – אין רגישות למדדי תשומות הבניה.
 ברור מה תנאי המשכנתא הקיימים בשוק – וודאות (התנאים היום טובים!)
 תחילה ולכן סיום תשלומי המשכנתא מוקדם ככל האפשר.

חסרונות

 משלמים החזרים חודשיים למשכנתא כבר עכשיו.

אפשרות ב'
לקחת משכנתא של 1,000,000 ₪ היום, בגרייס (דחיית תשלומים) לשנתיים ולהעבירה לקבלן. 

אם משלמים שכר דירה או יש קושי בהחזרי משכנתא בתקופה הנוכחית:

משמעויות של משכנתא ל-20 שנה ב'גרייס' לשנתיים:

 משלמים ריבית בלבד בשנתיים הראשונות: החזר חודשי של כ-1,800 ₪.
 בתום אותן שנתיים נהיה עם חוב זהה או גבוה יותר, כלומר 1,000,000 ₪ +.
 משלמים קרן + ריבית ל-18 השנים שנותרו, החזר חודשי של כ-5,700 ₪ לחודש.
 עלות הגרייס כ-20,000-25,000 ₪

יתרונות

 מחיר דירה קבוע – אין רגישות למדדי תשומות הבניה.
 ברור מה תנאי המשכנתא הקיימים בשוק – וודאות. (התנאים היום טובים)!

חסרונות

 משלמים החזרים חודשיים למשכנתא כבר עכשיו, כ-1,800 ₪.
 החזר חודשי ליתרת 18 השנים גבוה יותר משמעותית.

אפשרות ג'
לנצל את הטבת הקבלן ולקחת משכנתא רק בעוד שנתיים ולהעביר לקבלן.

משמעויות

 מדד תשומות הבניה הממוצע ב-3 שנים האחרונות כ-1.6%
 בעוד שנתיים נהיה חייבים 1,050,000 ₪. בהנחת מדד ממוצע על 1.6% לשנה.
 אם המדדים יהיו גבוהים יותר – עלות החוב תמשיך לעלות.
 אם יהיה איחור במסירה (קורה לא מעט) החוב ממשיך לתפוח.
עלות מדדים כ-50,000-80,000 ₪.

יתרונות

 אין החזרי משכנתא בשנתיים ראשונות עד מסירת הדירה.

חסרונות

 עלויות ממדי תשומות הבניה כ-50,000-80,000 ₪.
 אם רכשנו ב-50% מימון (דירה שנייה) את התוספת נממן מהון עצמי.
 בעוד שנתיים תנאי המשכנתא יהיו שונים מהיום ואולי פחות טובים = חוסר וודאות.
 אם ניקח בעוד שנתיים את אותה המשכנתא, החזר חודשי יהיה גבוה יותר ונסיים את המשכנתא בעוד 22 שנה מהיום.

מסקנות והמלצות:

1. אם הדירה נרכשת למגורים/השקעה, מתוך כוונה להחזיק בה לאורך שנים:

א. אם יש יכולת לעמוד בהחזרי משכנתא שוטפים כבר מהיום, עדיף לקחת היום משכנתא ולהשלים את התשלום לקבלן/יזם!

ב. אם אין יכולת לעמוד בהחזרי משכנתא שוטפים בשל שכ"ד או סיבות אחרות, עדיף לקחת היום משכנתא בגרייס לתקופה הקצרה ביותר ולהשלים את התשלום לקבלן/יזם.

• יש לתכנן את ההחזר החודשי לתקופה שאחרי הגרייס – התאמת אורך המשכנתא לגובה ההחזר החודשי.
• ניתן לתכנן גם גרייס רק על חלק מהסכום ולקחת את היתרה בשלב מאוחר יותר.

2. אם הדירה נרכשת להשקעה מתוך כוונה למכור בתום הבניה ולא לקחת משכנתא:

• הנחת היסוד היא שמשקיע מסוג זה, אינו מעוניין בתשלום החזרים חודשים בתקופת ההשקעה.
• יש לבצע חישוב כלכלי של עלות המימון (כ-80,000-50,000 ₪) ולשלבו בתוכנית הכלכלית.
• ניתן לקחת הלוואה בגישור – יתכן אף בתנאים טובים יותר.
• יש אפשרויות אחרות, כתלות בתנאי השוק ומבצעים מיוחדים של הבנקים.
• ממליץ לפנות ליועץ משכנתאות לתכנון מיטבי של ההשקעה.

צור קשר עם יועצי המשכנתא של פתרונות 358

חזור למאמרים