פתרונות 358 – פרדוקס עליית ריבית המשכנתא: 2016-2017
ריבית בנק ישראל, נקבעה על 0.1% כבר בפברואר 2015.
מאז אין שינוי בריבית כבר שנה שלמה, דבר שניתן לראות בבירור מהגרף המצורף:
נתונים אלו מייצגים שפל מתמשך, המאפשר ריביות משכנתא נמוכות כבר תקופה ארוכה.
בהסתכלות קדימה, לפי מרבית הכלכלנים, בשל נתוני המדד הנמוכים והשפעת הכלכלה העולמית, הריבית תיוותר ללא שינוי עוד חודשים ארוכים לכל הפחות, עד סוף השנה הנוכחית. מבחינת רוכשי הדירות ונוטלי המשכנתא, מדובר בבשורה טובה מאד. שוק המשכנתאות המושפע בין היתר, מריבית בנק ישראל, אמור להגיב בהתאם ולהשאיר רמת ריביות נמוכה במשכנתאות.
אולם, דווקא עכשיו בתחילת 2016, אנו עדים לפרדוקס הריבית.
ריבית בנק ישראל ללא שינוי, בהתאם לה ריבית הפריים, נתוני המשק אינם מאותתים על מצוקה כלשהי, עלות גיוס הכסף של הבנקים ללא שינוי בחודשים האחרונים ושוק הנדל"ן חם כצפוי מסביבת הריבית הנמוכה במשק. יחד עם זאת ובניגוד לכל הציפיות המשכנתאות – דווקא מתייקרות לאחרונה . !!
דוגמא:
כדי להמחיש את התופעה לקחנו שתי עסקאות דומות מאוד במאפיינים. בשני המקרים רכישה מקבלן, אחוז מימון של פחות מ 60 אחוזים ונתונים פיננסיים טובים של הלקוח. ביצענו והשוואה של המשכנתאות שקבלנו בהפרש של ארבעה חודשים בסך הכל והופתענו לראות את ההבדלים.
בשתי ההלוואות חילקנו את המשכנתא ל-3 מסלולים, פרסנו את אורך המסלולים, באופן מדורג מ 25 שנה עד 15 שנים ובחרנו מסלולים באופן דומה: מסלול צמוד לריבית הפריים, מסלול בריבית קבועה ומסלול בריבית משתנה
הריביות שקבלנו עבור המשכנתא בסוף 2015 היו נמוכות ב0.5%-0.6% בממוצע מהריביות של המסלולים במשכנתא מהזמן האחרון !
ההחזר החודשי גבוה יותר בהלוואה האחרונה ב 200 שקלים בממוצע. ההפרש נראה תמים אולי בהסתכלות קצרת טווח, אולם מצטבר לאורך השנים ומייקר את ההחזר הכללי לבנק בכ 30,000 שקלים .
אז מה הסיבות לעליית הריבית ?
הסיבה היא דווקא די פשוטה. הבנקים שמתמודדים עם אתגרי הריבית האפסית ששוחקת את הרווחיות, החליטו לאחרונה להעלות את מרכיבי הריבית הקבועה והמשתנה, על מנת לשפר הרווחיות במשכנתאות.
האם כדאי לחכות שירדו הריביות ?
המציאות היא שאין סיבה מוחשית להאמין שהבנקים יורידו את הריבית על המשכנתאות. שוק הנדל"ן חם מאד, הביקוש למשכנתאות כדי לממן את העסקאות, גדול מאי פעם ושובר שיאים בכל חודש מחדש. בהסתכלות קדימה, אני דווקא רואה חשש להמשך זחילה של הריבית כלפי מעלה. בנוסף לכל, לא מן הנמנע שנראה גם חוקים חדשים ומגבלות שעשויים להגביל את רוכשי הדירות ולהצר את צעדיהם.
אז מה המשמעות ?
- המשמעות היא שהריבית הנוכחית עדיין נמוכה מאד, למרות העליות שחווינו לאחרונה.
- הריבית הנוכחית היא הכי אטרקטיבית שנראה בשנים הקרובות והסבירות לשיפור בה נמוכה.
- בשורה התחתונה – עכשיו זה הזמן !!
עכשיו הזמן לממש תכניות שמתבשלות להן כבר תקופה ולבצע את הרכישה.
עכשיו הזמן לקחת את המשכנתא, גם אם רכשנו דירה והסדר התשלומים עם הקבלן, מאפשר לדחות את יתרת התשלום המבוססת משכנתא לסוף תהליך הבניה.
עכשיו זה הזמן לבחון את הכדאיות ממחזור משכנתא, לפחות לכל מי שלקח משכנתא, בתקופה שעד שנת 2013 .
