רגע לפני שלוקחים משכנתא הגדרת פונקציית המטרה
לכל עסקת נדל"ן שאנו מבצעים, עשויה להיות מטרה שונה. רכישה למגורים, שונה מרכישה להשקעה בנכס כנדל"ן מניב, או כמו שלעיתים נהוג לכנותה "פנסיה מבוססת נדל"ן" או רכישה לטווח קצר ועוד.
כולנו רוצים משכנתא חסכונית. אם ננסה לדייק את המונח, אזי כולנו רוצים משכנתא שאם נסכם את כל התשלומים שנעביר לבנק לכל אורך חיי המשכנתא, נשלם רק את המינימום האפשרי. אבל תמיד מצטרפות למטרה זו גם מטרות משנה. למשל:
- לעיתים הגמישות לפירעון מוקדם וחשיפה נמוכה לקנסות פירעון חשובה מאד לרוכש מאחר ומתכנן עסקה קצרת טווח או שמתכנן לפרוע חלק מהמשכנתא בשנים הקרובות.
- בעסקאות נדל"ן מניב, הרוכש עשוי לבקש להגיע לתזרים חיובי על הנכס, כלומר שההחזר החודשי על המשכנתא יהיה נמוך משכר הדירה המתקבל, תוך טווח זמן מוגדר.
- לפעמים הרוכש מניח שיחזיק את המשכנתא לטווח ארוך והוא מעוניין ביציבות ההחזר החודשי לאורך השנים ולצמצם את הסיכונים והחשיפה לשינויי ריבית ו/או מדד.
- לעיתים בדיוק הפוך והרוכש איננו חושש לקחת סיכונים ומעוניין למצות את התנאים ולהוזיל אותם גם על חשבון סיכונים עתידיים
כל מטרה או מטרת משנה מהסוג המתואר מחייבת תכנון שונה ומוקפד של התמהיל.
בניית תמהיל משכנתא נכון, משלבת בין חלוקת סכום המשכנתא הכולל לסכומי משנה (מסלולים) לאו דווקא שווים, החלטה על סוג המסלול (ריבית קבועה או מבחר רב של אפשרויות בריבית משתנה), הדילמה אם לבחור במסלול צמוד מדד או במסלול המקביל לו בריבית גבוהה יותר אך ללא ההצמדה וכמובן פריסה של כל אחד מהמסלולים לטווח הזמן הנכון. אין כאן נוסחה אחת פשוטה ואין "תמהיל מנצח" שתמיד יהיה נכון אלא יש כאן עבודה קפדנית ומדוקדקת של תכנון ,התאמה ובחינת כל האלטרנטיבות עד לבחירת הטובה מכולן.
פונקציית המטרה, היא אוסף כל המטרות הללו וניסוח שלהן באופן כזה שיאפשר מימושן בתכנון תמהיל המשכנתא.
לעיתים יש צורך לתת ביטוי לחשיבות כל מטרה בפונקציית המטרה ולהגדיר סדר עדיפות כדי שנוכל לתכנן את תמהיל המשכנתא בצורה חדה.
