להשקיע חכם בזמן הקורונה
משבר כלכלי, כדוגמת משבר הקורונה שאנחנו חווים בשנה האחרונה, משפיע על כולנו, כלכלית ומנטלית, אך בדרכים שונות. וירוס אחד הצליח להזיז לכולנו את הגבינה וכעת השאלה אם נצליח להסתדר עם מקומה החדש או שפשוט נחכה שהיא תחזור למקומה, אם בכלל?
עבור חלקנו, מדובר במשבר בצורה הבסיסית ביותר שלו. אבדן הפרנסה או אבדן הביטחון התעסוקתי, ירידה בהכנסות אשר מובילה לצמצום בהוצאות, לשינוי בהרגלים ומאלצת אותנו להתאים את עצמנו למציאות החדשה. תחושות אלו מובילות לחשש קיומי ולהתכנסות לפעולות הישרדותיות בלבד.
עבור אחרים, המשבר עשוי להיות אתגר ואפילו הזדמנות.
זו שעה לבחינה מחודשת של הנחות היסוד הישנות. למצוא את השינויים, לאתר את היתרונות ולהתאים את עצמנו לאתגרים החדשים. עבור אלו שמצליחים להרים את הראש מעל המים, משבר הקורונה מציב לא רק אתגרים, אלא גם הזדמנויות כלכליות, הנתמכות על ידי הטבות מימון ייחודיות לתקופה, שניתן לממש אותן לעסקאות רווחיות במיוחד בעולם הנדל"ן.
אפשר לומר שמשבר הקורונה בשנת 2020 כמו כל משבר אחר, מייצר עבור חלקנו, הזדמנויות להשקעות נדל"ן ייחודיות וכדאיות.
במאמר זה אנו סוקרים דרכים וערוצים להשגת מימון זול וזמין, בחלקו ייחודי לתקופת הקורונה שניתן באמצעותו לממש הזדמנויות והשקעות נדל"ן למינוף הכסף בתקופה זו.
השוק הנוכחי נחשב לשוק של משקיעים. זמינות הכסף גדולה, מחיר הכסף זול, במיוחד לקראת סוף השנה, מחירי הנדל"ן יציבים יחסית אך קיימות הזדמנויות אטרקטיביות לרכישה, שוק השכירות למרות שרשם ירידה זמנית, נמצא במגמת עליה וישנן הזדמנויות רבות להשקעה.
הזדמנויות לרכישה ברוח הקורונה
נכסים פרטיים למגורים
כאמור, משבר הקורונה פגע בפרנסתם של רבים. שכירים שיצאו לחל"ת או פוטרו מעבודתם, עצמאיים שנפגעו כלכלית, או אפילו אבדו את העסק ונותרו מול שוקת שבורה. לכל אלו מכנה משותף והוא הכנסה נמוכה יותר. דמי האבטלה הנדיבים שסיפקה הממשלה והמענקים לבעלי העסקים, מאפשר להחזיק את הראש מעל המים, אבל לא מעבר לכך.
לרוב המשפחות הכנסה נמוכה יותר וקושי לעמוד בתשלומים השוטפים ולאזן את התקציב. החיוב החודשי הכבד ביותר כמעט בכל תא משפחתי, הוא החזר החודשי על המשכנתא. נכון, ניתנו אפשרויות להקפאת תשלומי המשכנתא החודשיים, אך הן ניתנו לתקופה מוגבלת והתוצאה שלהן תהיה עליה משמעותית בהחזר החודשי בתום תקופת ההקפאה.
הקושי לשלם את ההחזר החודשי על המשכנתא יוביל בסופו של דבר למכירת נכסים.
עבור משפחות שרכשו נכס להשקעה, ההחלטה תהיה קלה יותר: למכור את הנכס, לפרוע את החוב לבנק ולהקטין את התשלומים החודשיים. עבור משפחות שזהו הנכס היחידי תהיה ההחלטה קשה יותר, ככל הנראה ייקח זמן ארוך יותר, אך בחלק מהמקרים תהיה זו ההחלטה הנכונה והנכס יימכר.
במילים אחרות, בתקופה הקרובה אנחנו צפויים למצוא בשוק נכסים, שיצאו למכירה באופן מהיר כדי להקטין התחייבויות וחשיפה לחוב הבנקאי. בתחילה יהיו אלו נכסים שנרכשו להשקעה וככל שיימשך המשבר, יצטרפו גם נכסי מגורים.
אפשרויות נוספות נוצרו לאחר שנכסים שנרכשו להשקעה ויועדו להשכרה קצרת טווח
כמו נכסי Air bnb הפסיקו להניב את התשואה הנדרשת או את הכנסה בכלל. נכסים אלו שינו סטטוס והפכו לנכסים להשכרה לתקופה ארוכת טווח או, לחילופין, חזרו לשוק למכירה כנכס להשקעה.
נכסים מסחריים
נכסים מסחריים, בעיקר חנויות ומשרדים, עומדים היום בחלקם שוממים, גם בפריפריה וגם בערים מרכזיות, כולל בלב תל אביב. נכסים אילו שימשו כהכנסה עבור בעליהם לצרכי מחיה שוטפת או לתשלום ההחזר החודשי בגין המשכנתא שנלקחה עבור הנכס. גם כאן, הסיפור זהה. חלק מנכסים אלה נפלטים שוב לשוק.
ככל שהמשבר יחריף, נכסים נוספים יהפכו להזדמנויות.
זמינות הכסף:
משכנתא – כמה עולה הכסף?
במבט מאקרו על ריביות המשכנתא: גובה הריבית היום זהה ואולי אף נמוך יותר, מגובה הריבית של שנת 2015 אשר נחשבה לשנת השפל של כל הזמנים בריבית על המשכנתא. תהליך ירידת הריבית נמשך לא מעט שנים בהן חווינו ירידה מתמשכת בריבית על המשכנתא. בתקופה זו ירדה ריבית בנק ישראל לרמה של 0.1% וריבית הפריים ל 1.6%.
בשנת 2016 החלה הריבית לטפס שוב והגיעה לשיאה במהלך שנת 2017.
מאז 2017 ועד היום אנו חווים שוב ירידה איטית ומתמשכת (למעט עלייה זמנית שהורגשה בסגר הראשון השנה).
כאמור, נכון להיום, ריבית המשכנתא נמוכה מאוד.
לאור סוף השנה המתקרב, הבנקים, כמו כל גוף מסחרי, מעוניין להגדיל מכירות כדי להציג רווחים גדולים יותר בדוח השנתי. לכן, צפויה ירידת ריבית נוספת בחודשיים הקרובים במטרה להגדיל את מכירת הכסף ויחד איתה את רווחיות הבנק.
לא בהכרח נשמע על 'ירידה מוצהרת' של הריבית, קרוב לוודאי שנחוש זאת בגמישות גדולה מאוד ונכונות גדולה יותר של הבנקים להתפשר ולחתום על עסקאות.
מינוף נכס פרטי עד 70%
בנק ישראל יוצא עם לא מעט הנחיות חדשות בתקופה האחרונה, כמה מהן מצוינות עבור שוק המשקיעים. על פי הנחייתו, ניתן לבצע משכנתא חדשה על נכס קיים, או לבצע תוספת משכנתא על נכס קיים ובכך להגדיל את המשכנתא הקיימת עד 70% משווי הנכס.
עד להנחיה זו ניתן היה להגדיל את המשכנתא עד 50% משווי הנכס.
הלוואות לעסקים בערבות המדינה
מדינת ישראל פתחה קרן ייעודית לתקופת הקורונה
https://govextra.gov.il/mof-gloans-corona/corona/
התנאים שלה:
- עד 30% מהמחזור העסקי של 2019
- בריבית פריים + 1.5 ( כיום 3.1% )
- לתקופה של 5 שנים
- שנה ראשונה בגרייס, כאשר המדינה משלמת את הריבית (לא הלווה)
הלוואות חברתיות וגופים חוץ בנקאיים
בשנים האחרונות הצטרפו שחקנים נוספים לשוק האשראי, כולל גופים המאפשרים הלוואות חברתיות כמו טריא ובלנדר. גופים אלו נעזרם בכספם של אנשים אחרים אשר הופכים עבורם להשקעות. הריביות לא תמיד נמוכות, אך קיימות שפע של הזדמנויות וזמינות הכסף גבוהה.
משכנתא הפוכה לבני הגיל השלישי ( 60 +)
מוצר שהיה בעבר נחלתה של חברת ביטוח אחת בלבד, הפך להיות מוצר פופולרי וניתן לקבלו על ידי גורמים רבים ושונים. משכנתא הפוכה מאפשרת לבני הגיל השלישי לקחת משכנתא על נכס בבעלותם, בתהליך יחסית קצר ופשוט, לכל מטרה ושימוש שירצו בכך וללא כל החזר חודשי. בדרך זו ניתן לבצע הלוואה על חשבון נכס קיים של ההורים להשלמת ההון לביצוע עסקה, למרות שייעודו של המוצר אחר.
מחזור משכנתא
ירידת ריביות המשכנתא לשפל הנוכחי פותחת בפנינו חלון הזדמנות שאסור לפספס למחזר את המשכנתא הקיימת שלנו, שככל הנראה התקבלה בריביות פחות טובות ולחסוך מאות אלפי שקלים.
באמצעות שיפור בריביות המשכנתא בשילוב עם תכנון מחדש ונכון של תמהיל המסלולים במשכנתא, אנחנו יכולים להשיג שתי מטרות מאד חשובות: להקטין את ההחזר החודשי על המשכנתא במאות שקלים לחודש או, להקטין את העלות המצטברת על המשכנתא במאות אלפי שקלים תוך שמירה על החזר חודשי קבוע, או אף להקטינו.
חשוב מאד לנצל את התקופה הנוכחית, להיעזר ביועץ משכנתאות מקצועי, לבדוק את כדאיות המחזור ואת החיסכון שניתן להשיג באמצעותו. אם החיסכון גדול מ 70,000 ₪ ממליץ בחום להיכנס לתהליך ולמחזר את המשכנתא. 
מה קורה בשוק הנדל"ן – מגמות
שוק הנדל"ן מורכב ומושפע מגורמים רבים ולא פשוט לחזות את המגמות בו. בתקופת כהונתו של כחלון כשר האוצר נעשו מאמצים גדולים לבלימת עליית המחירים, שעמדה עד לאותה תקופה על שיעור של בין 6% ל – 8% בשנה.
התוכנית מחיר למשתכן, במסגרתה שונתה, בין היתר, שיטת שיווק הקרקעות לקבלנים וניתנו מענקים במאות אלפי שקלים לרוכשים הזכאים, עשתה כמיטב יכולתה לייצר תחושת אנטי משקיעים ויצרה ספינים תקשורתיים רבים במטרה אחת – הברחת המשקיעים. בסופו של דבר הצליחו לבלום רק את העליות ולא הורידו באמת את המחירים.
מחירי הדירות המשיכו לעלות בקצב מתון והוכיחו שוב כי מדובר בשוק מורכב ונדרש לבחון היטב את המהלכים הנכונים כדי להשפיע על המגמות בו. הוכח כי כל עוד הביקוש גדול מההיצע ימשיכו המחירים לעלות. תכנית מחיר למשתכן לא רק שהגדילה את הביקוש לדיור, אלא אפילו לא הצליחה לעמוד בקצב הבניה הדרוש כדי לסגור את הפער הקיים בין הביקוש לבין ההיצע. במקביל צמצמו הקבלנים את הבניה בשוק החופשי והפער רק הלך וגדל.
המשקיעים שהיו כח מניע גדול בשוק הנדל"ן, העבירו את פעילותם למקומות אחרים. אותם משקיעים סיפקו אין סוף עבודה לכל מעגל הספקים ונותני השירות בעולם הנדל"ן כמו קבלנים, מהנדסים, אדריכלים, מודדים, בנאים, (בעלי מקצוע שונים בעולם הבניה), ספקי חומרי הגלם לבניה, ספקי הריהוט, המטבחים ועוד.
בתקופת כחלון צמחה ללא כל פרופורציה רכישת הנדל"ן בחו"ל. ישראלים רבים חשו מאוימים מהכאוס השלטוני, ה"עליהום" שנוצר על המשקיעים כאילו הם אויב העם, הראיה קצרת הטווח של מקבלי ההחלטות והשגיאות הרבות בקבלת ההחלטות, הובילו ישראלים רבים לבצע את ההשקעות באירופה וארה"ב.
שוק השכירות נפגע גם הוא, מאחר וכמות דירות של משקיעים וזמינותם להשכרה פחתה, במקביל לגדילה משמעותית של אוכלוסיית השוכרים, בשל הצורך לעמוד בקריטריונים של תכנית מחיר למשתכן שהפכה עשרות אלפי ישראלים לשוכרים עד למימוש זכאותם שיכולה להימשך בין 7 שנים לאף פעם, בהתאם להגרלות. מאחר וכבר למדנו שיעור אחד או שניים על משמעות הפער בין היצע לביקוש, גם הפעם כמות השוכרים גדלה והיצע הדירות ירד וכמובן שמחירי השכירות עלו.
שוק הנדל"ן של 2020
עד לחודש אוגוסט השנה לא חל שינוי משמעותי מהמתואר בסקירת המאקרו. מחירי הדירות המשיכו לעלות בצורה מתונה ואפילו במהלך הסגר הראשון שכפו עלינו בחודשים מרץ ואפריל – לא חווינו ירידה במחירים. הסגר הכניס להלם גם את שוק הנדל"ן וכמעט ולא ראינו עסקאות חדשות בחדשים אלו. מי שכבר חתם על חוזה רכישה עוד לפני הסגר, המשיך בתהליך בלית ברירה מאחר והמדינה החליטה החלטה נכונה ולא הגדירה את הנגיף הקורונה ככוח עליון ובכך בלמה אפשרות למפולת של ביטולי חוזים שהיו גורמים לקריסה לא רק של שוק הנדל"ן אלא של המשק כולו. אלו שעמדו לקראת רכישה עצרו את התהליך ודחו את החלטת הרכישה לתקופה מאוחרת יותר. כלומר בחודשים אילו נרשמו מעט מאד עסקאות חדשות. יחד עם זאת מחירי הנדל"ן לא ירדו. המוכרים שהבינו שזו לא שעתם הגדולה למכור דחו אף הם את המוטיבציה למכירה והקפיאו גם את המחיר.
החל מחודש מאי ועד לחודש אוגוסט חזר השוק ובגדול בשל אותן סיבות של ירידה בתחלואה, התייצבות המשק ושוק ההון, ובעיקר התפכחות מההלם הראשוני אליו נכנסו כולנו בסגר הראשון. בחודשים אלו מומשו מרבית העסקאות שנדחו בחודשים מרץ ואפריל והתווספו לביקוש הטבעי של שוק הנדל"ן. בחודשים אלו נחתמו חוזים רבים ושוק הנדל"ן חזר לבעוט.
בחודשים ספטמבר ואוקטובר, החלה התדרדרות של רמת התחלואה ואזלת היד השלטונית שוב בלטה אפילו מעל החוסר בדוגמא האישית ומנהיגות מבולבלת. הדיבורים על הסגר וכמובן אכיפתו בפועל תרמו ליצירת מגמה שלילית נוספת בשוק הנדל"ן וירידה קלה במחירים. יחד עם זאת להערכתי ההתאוששות הפעם תהיה מהירה יותר ושוק הנדל"ן יחזור לעצמו מהר.
לסיכום, אנו מאמינים כי שנת 2020 תסתיים ללא ירידה משמעותית במחירי הנכסים. תיתכן אולי אפילו עלייה קלה ביחס לשנה קודמת. מחיר הכסף נמוך וזמינותו גבוהה. אם יש בידכם הון עצמי ראשוני סביר – זו ההזדמנות שלכם לעשות עסקה טובה.
רוצו להשקיע !
